Budowa domu jednorodzinnego to jedna z najważniejszych decyzji inwestycyjnych w życiu. Jednym z pierwszych i kluczowych pytań, jakie zadają sobie inwestorzy, jest realny koszt budowy – nie „od”, nie „średnio”, ale możliwie najbliższy rzeczywistości.
Poniżej przedstawiamy orientacyjny kosztorys budowy parterowego domu jednorodzinnego w standardzie popularnym w nowoczesnej architekturze jednorodzinnej, oparty na aktualnych stawkach rynkowych.
Założenia do kosztorysu
Wycena dotyczy parterowego domu jednorodzinnego o powierzchni ok. 120 m², realizowanego w 2026 roku, przy następujących założeniach:
- konstrukcja tradycyjna, murowana
- ściany zewnętrzne: ściana warstwowa z cegłą pełną
- elewacja:
- ok. 60% cegła pełna
- ok. 40% elewacja drewniana (deska elewacyjna)
- dach:
- dach dwuspadowy
- pokrycie: dachówka betonowa
- stolarka:
- okna PCV
- jedno duże przesuwne okno typu HS (aluminiowe)
- strop żelbetowy nad ok. 70% powierzchni
- ok. 30% powierzchni (salon) otwarte do połaci dachowej
Stan surowy zamknięty – zakres i koszt
Poniżej przedstawiamy szacunkowe ceny brutto stanu surowego zamkniętego (SSZ) dla domów z cegły, w podobnym standardzie materiałowym:
- ściana warstwowa z cegłą pełną
- dachówka betonowa
- okna PCV + jedno duże przesuwne HS
- elewacja: cegła + deska
- strop żelbetowy nad ok. 70% powierzchni
Szacunkowe koszty budowy (SSZ, brutto)
- 70 m² → 300 000 – 460 000 zł
- 120 m² → 440 000 – 660 000 zł
- 140 m² → 490 000 – 735 000 zł
- 195 m² z garażem → 650 000 – 975 000 zł
Warto pamiętać: im większy dom, tym niższy koszt w przeliczeniu na m², ponieważ koszty stałe (dach, fundamenty) rozkładają się na większą powierzchnię.
Ile kosztuje stan surowy zamknięty domu z cegły?
Stan surowy zamknięty (SSZ) obejmuje wszystkie prace konstrukcyjne i zewnętrzne, do momentu uzyskania zamkniętej bryły budynku.
Zakres prac SSZ
- prace ziemne i fundamenty
- ściany nośne i działowe
- strop żelbetowy (częściowy)
- konstrukcja i pokrycie dachu
- stolarka okienna i drzwiowa
- elewacje (cegła + drewno)
Szacunkowy koszt SSZ (brutto)
👉 ok. 440 000 – 660 000 zł
Różnica w widełkach wynika głównie z:
- lokalizacji inwestycji,
- stawek robocizny,
- detali architektonicznych i zakresu elewacji drewnianej.
Instalacje – istotna część budżetu
W praktyce inwestorzy bardzo często pytają o koszty instalacji już na etapie SSZ. W prezentowanym przykładzie przyjęto standard typowy dla nowoczesnych domów jednorodzinnych.
Szacunkowe koszty instalacji (brutto)
- instalacja elektryczna: 18 000 – 32 000 zł
- wentylacja mechaniczna z rekuperacją: 28 000 – 45 000 zł
- centralne ogrzewanie: 35 000 – 65 000 zł
Łącznie instalacje:
👉 ok. 80 000 – 140 000 zł
Łączny koszt budowy – SSZ + instalacje
Dla domu o powierzchni ok. 120 m² całkowity koszt na tym etapie wynosi:
👉 ok. 520 000 – 805 000 zł brutto
Co daje orientacyjnie:
- ok. 4 300 – 6 700 zł / m²
Jak metraż wpływa na koszt budowy?
Na podstawie analogicznych założeń materiałowych i technologicznych można przyjąć następujące orientacyjne koszty stanu surowego zamkniętego:
- 70 m²: 300 000 – 460 000 zł
- 120 m²: 440 000 – 660 000 zł
- 140 m²: 490 000 – 735 000 zł
- 195 m² (z garażem): 650 000 – 975 000 zł
Warto zauważyć, że większe domy są zwykle tańsze w przeliczeniu na 1 m², ponieważ koszty stałe (fundamenty, dach) rozkładają się na większą powierzchnię.
Budynek gospodarczy – koszt uzupełniający inwestycję
Dla inwestorów planujących dodatkowy budynek gospodarczy o powierzchni ok. 50 m², wykonany w tym samym standardzie (ściana warstwowa, elewacja cegła + deska), należy przyjąć:
👉 ok. 175 000 – 260 000 zł brutto (SSZ)
Co warto uwzględnić na etapie planowania budżetu?
- koszty mogą różnić się regionalnie nawet o kilkanaście procent
- zmiany projektowe w trakcie budowy niemal zawsze podnoszą budżet
- elewacje z cegły i drewna to wyższy koszt, ale także trwałość i estetyka
- realistyczny kosztorys warto przygotować już na etapie koncepcji architektonicznej
Projekt gotowy czy indywidualny?
Wybór pomiędzy projektem indywidualnym a projektem gotowym ma kluczowe znaczenie dla przebiegu całej inwestycji. Projekt indywidualny daje pełną swobodę w kształtowaniu domu – pozwala idealnie dopasować go do działki, potrzeb domowników i wybranego stylu architektonicznego, ale wiąże się z dłuższym procesem projektowym i wyższymi kosztami na starcie. Projekt gotowy to rozwiązanie szybsze i bardziej przewidywalne – sprawdzona dokumentacja, jasno określony zakres i łatwiejsze planowanie budżetu pozwalają szybciej przejść do realizacji.
| Kryterium | Projekt gotowy | Projekt indywidualny |
|---|---|---|
| Czas rozpoczęcia budowy | Krótki – dokumentacja dostępna od ręki | Dłuższy – wymaga pełnego procesu projektowego |
| Koszt projektu | Niższy i przewidywalny | Wyższy, zależny od zakresu i zmian |
| Kontrola budżetu budowy | Łatwiejsza – znane rozwiązania i technologie | Trudniejsza – więcej decyzji i niewiadomych |
| Dopasowanie do działki | Dobre przy typowych warunkach | Pełne dopasowanie do działki i otoczenia |
| Elastyczność rozwiązań | Ograniczona do adaptacji projektu | Bardzo wysoka – projekt „szyty na miarę” |
| Ryzyko zmian w trakcie budowy | Mniejsze – rozwiązania sprawdzone | Większe – projekt rozwija się indywidualnie |
| Proces formalny | Prostszy i szybszy | Bardziej złożony |
| Indywidualny charakter domu | Umiarkowany | Bardzo wysoki |
| Dla kogo najlepszy? | Dla inwestorów ceniących czas, spokój i przewidywalność | Dla osób szukających unikalnych rozwiązań |
Jeśli interesuje Cię projekt gotowy, zapoznaj się z naszą kolekcją projektów domów ceglanych.